房企不敢涨价买家观望情绪浓

今年中在“因地施策”的精神指导下，国内部分城市开启了楼市调控收紧措施。国庆期间，二十余个城市跟进，密集出台限购限贷及监管政策。部分城市如深圳，新政极为严厉。而广州国庆期间重申继续限购限贷，收紧公积金贷款。业内人士表示，广州楼市政策收紧力度不大，但全国大环境变动，将对购房者心理预期造成影响。

政策

广州严格执行楼市调控

10月4日晚上10点，广州市政府紧跟“一城一策”楼市调控步伐，连夜发文，表示严格执行既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；首套房、或拥有1套住房并已结清相应购房贷款，执行最低首付款比例30%的规定；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

紧随其后，10月5日晚，广州住房公积金管理中心发布了《贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见有关问题的通知》，提出对申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率；对拥有1套住房但无住房贷款记录或已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

业界

公积金贷款仍有优势

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，此次调控基本重申了旧有政策，没有加码收紧，所以对市场不会有太明显的影响。未来广州楼市会基本保持较为平稳的运行态势。政策没有加码基本可以视为“利好”，相信过了调控政策密集期对市场心里的影响，楼市会有一定程度的重新升温。

而业内人士认为，广州出台公积金贷款新政，受影响的群体约占按揭购房群体的三成左右。据合富置业成交数据统计，8~9月按揭购房个案当中，约70%选择了商贷，而选择纯公积金贷款和组合贷款的分别占13%和17%。估计受公积金贷款新政影响的群体，将主要是这部分选择纯公积金贷款和组合贷款的按揭购房者。安居客报告显示，目前五年以上个人住房公积金贷款利率是3.25%，而5年以上商贷利率是4.9%。二套房，按现行公积金贷款新政，利率上浮1.1倍，贷款五年以上的利率为3.575%，仍比目前商贷首套房贷利率下浮15%的4.165%要低。预计公积金贷款新政实施后，公积金贷款与商贷之间的利率差距，仍将吸引不少符合资格申请公积金贷款的购房者，有意优先采用公积金贷款购房。

房企

不涨价不降价“平稳”销售

据记者了解，和以往黄金周过后高调亮相业绩不同的是，日前广州多家房企都不愿意提及自己今年国庆的销售金额。而对于后市的策略，有房企透露，要看看近一段时间买家以及市场的反应再做详细计划，目前只是平稳卖楼而已。

广州某房企的营销负责人告诉记者，其实现在开发商心态比较平稳，毕竟已经历过3轮调控。房企总体还是看好一二线楼市长期前景的，虽然快到年底了，但也不急于出货。因为今年已经卖了不少，资金不是特别紧张。所以不涨价更不会降价。

不过，有业内人士表示，房企的未来和政策息息相关，未来风险也不可忽略。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。

届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。

买家

买房不那么急了

据悉，虽然广州没有明显加码楼市调控，但是随着全国二十几个城市出台新政，不少广州买家的买房心理受到了一定程度的影响。之前买房的坚定信念有所动摇。

张先生原本想卖掉手头海珠区的一套两房单位，去老城区买一套三房单位。十一之前已经看好了具体楼盘，正准备国庆下定。谁知道假期国内各地不断出台新政，虽然广州暂时只是提高了公积金贷款二套房首付，对张先生购房的商业贷款并没有到太大影响。但他觉得这是一个信号。

“未来房价怎么样现在还不好说，我希望稳定一点再做打算。”张先生认为，这个时期楼盘涨价的可能性不大了，所以决定再等等。

根据赶集网的调查显示，国庆后（10月8日~13日），广州不少楼盘人气明显减少。调查的50多个楼盘中，每日到场人数平均仅数十人左右，和国庆期间反差明显。

后市

政策仍有加码空间

日前，有知情人士称中国金融监管部门计划重点打击资金违规进入房地产市场。这其中包括中国央行、银监会和证监会在内，监管部门将进一步限制投机性资金对房地产交易的炒作，并打击违规资金参与土地交易。业内人士表示，政策后续或和调控效果有关，不排除有加码的空间。

据悉，国庆假期数天内，多达二十多个全国重点城市密集出台楼市调控政策（更有城市在短短几天内实施两轮调控加码）。分城施策之下，当前国家层面针对不同类型城市（一线、二线热点、三四线城市）的督导和管控力度已有明显区分。对于已出台调控的城市而言，其政策风向已经明显改变——由“去库存”转变为“去杠杆”，房价升幅越大的城市，其政策加码的压力亦相对更大。后续地方政策是否再加码，主要视乎地方房价/地价控制效果。

58同城负责人表示，从目前管理层展示的态度看，如果房价未来保持平稳，则政策会继续稳定，如果房价再有第二轮上涨，那新一轮调控也会出现。此外，一段时间以来热点城市楼价的过快上涨，造成规模社会资金“拥堵”于特定区域房地产市场；热点城市房价/地价风险不断上升，但三四线城市库存丝毫未见起色；资金过份“淤塞”于房地产市场并不利于实体经济的“真正维稳”。

为此，合富房地产研究院判断本次调控政策出台的目的在于：抑制房价、防止淤塞；疏导楼市、维稳经济。对于特定热点城市而言，政策风向已经发生明显变化，防高楼价/高地价成为年内地方政府施政的主要任务。